Mietminderung wegen Schimmel: Was ist erlaubt?

Wann berechtigt Schimmel zur Mietminderung?

Schimmel gilt als Sachmangel der Mietsache nach § 536 BGB. Sobald er die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, hast du das Recht, die Miete zu mindern. Das gilt unabhängig davon, ob der Schimmel sichtbar oder nur messbar vorhanden ist.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil BGH VIII ZR 19/14 klargestellt: Schimmel in einer Mietwohnung ist grundsätzlich ein Mangel, der den Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Der Mieter muss den Mangel lediglich anzeigen, nicht aber dessen Ursache beweisen.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Aus der BGH-Rechtsprechung und Mietgerichtsurteilen haben sich folgende Richtwerte etabliert:

• Schimmel in einem Zimmer: 10 bis 20 Prozent der Bruttomiete
• Schimmel in mehreren Zimmern: 20 bis 50 Prozent
• Badezimmer oder gesundheitsgefährdender Befall: bis zu 50 Prozent
• Gesundheitsgefährdender Schimmel in mehreren Räumen: in Extremfällen bis zur vollen Mietbefreiung

Diese Richtwerte stammen aus Urteilen deutscher Amts- und Landgerichte sowie dem BGH (u.a. VIII ZR 19/14). Sie sind Orientierungswerte, kein Automatismus. Entscheidend ist immer der Einzelfall.

Vermieter oder Mieter: Wer ist schuld?

Schimmel entsteht entweder durch bauliche Mängel (z.B. fehlende Dämmung, undichte Fenster, fehlerhafte Lüftungsanlage) oder durch falsches Lüft- und Heizverhalten des Mieters. Die Frage der Ursache entscheidet, wer die Beseitigungspflicht trägt.

Wichtig: Nach BGH VIII ZR 271/17 liegt die Beweislast beim Vermieter, wenn er behauptet, der Schimmel sei vom Mieter verursacht worden. Er muss also nachweisen, dass der Mieter falsch gelüftet oder geheizt hat. Der Mieter muss das nicht widerlegen.

Bauliche Ursachen (Kältebrücken, Feuchtigkeitseintrag von außen, Schäden an der Bausubstanz) gehen immer zulasten des Vermieters. Hier ist er zur Mängelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet.

Die richtigen Schritte

Damit die Mietminderung rechtssicher ist, musst du in der richtigen Reihenfolge vorgehen:

• Schritt 1: Schimmel fotografieren. Fotos mit GPS-Koordinaten, Datum und Uhrzeit. Je mehr Dokumentation, desto besser deine Beweisposition.
• Schritt 2: Vermieter informieren und Frist setzen. Schicke eine schriftliche Mängelanzeige nach § 536c BGB. Setze eine angemessene Frist zur Beseitigung, in der Regel zwei bis vier Wochen.
• Schritt 3: Fristablauf abwarten. Das Minderungsrecht entsteht mit dem Mangel und seiner Anzeige (§ 536 BGB) – nicht erst nach Fristablauf. Die Frist gibt dem Vermieter aber die Möglichkeit zur Abhilfe. Reagiert er nicht, kannst du ab diesem Zeitpunkt ohne weiteres Risiko mindern.
• Schritt 4: Mietminderung ankündigen. Keine gesetzliche Pflicht – aber empfehlenswert. Kündige die Minderung schriftlich an und überweise die geminderte Miete unter Vorbehalt. Das zeigt guten Willen und schafft Klarheit.

Was wenn der Vermieter nicht reagiert?

Wenn der Vermieter nach Fristablauf nicht reagiert, stehen dir weitere Möglichkeiten offen. Du kannst eine Mahnung versenden und mit weitergehenden Schritten drohen.

Nach § 536a BGB kannst du bei Verzug des Vermieters Schadensersatz verlangen, also zum Beispiel Kosten für die Beseitigung des Schimmels oder für einen Gutachter. Bei wiederholter Untätigkeit kann in schwerwiegenden Fällen auch eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen.

Spätestens hier ist der Gang zum Mieterverein oder Anwalt sinnvoll. Das Mietdossier in MieterGuard liefert alle Belege für diesen Schritt.