Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Der Vermieter einer Wohnung darf einem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt. Die Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Berechtigt sind laut BGH-Rechtsprechung: der Vermieter selbst, seine Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen sowie Personen aus dem Haushalt des Vermieters (z. B. Pflegepersonen). Der Bundesgerichtshof hat den Kreis in BGH VIII ZR 127/08 weit gefasst –auch entferntere Verwandte können darunter fallen, sofern ein enger persönlicher Kontakt besteht.

Entscheidend: Der Bedarf muss ernsthaft, konkret und vernünftig begründet sein. Ein vages „mein Sohn braucht vielleicht bald eine Wohnung" reicht nicht. Vorgeschobener Eigenbedarf, der sich später als Lüge herausstellt, kann teuer werden –dazu unten mehr.

Was muss das Kündigungsschreiben enthalten?

Eine Eigenbedarfskündigung ohne vollständige Begründung ist unwirksam. Das ist einer der häufigsten Fehler auf Vermieterseite –und dein erster Prüfpunkt.

Das Schreiben muss nach BGH VIII ZR 232/10 folgendes substantiiert darlegen:

  • Name der Person, die einziehen soll –nicht nur „mein Sohn", sondern mit vollständigem Namen
  • Verwandtschaftsverhältnis oder Beziehung zum Vermieter
  • Konkreter Wohnbedarf –warum genau diese Wohnung, warum jetzt
  • Aktuelle Wohnsituation der einziehenden Person

Fehlt einer dieser Punkte oder ist die Begründung nur pauschal formuliert, ist die Kündigung formell unwirksam –du musst nicht ausziehen, bis eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt. Lass das schriftliche Kündigungsschreiben deshalb immer von einem Mieterverein oder Anwalt prüfen.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Die Frist richtet sich nach der Dauer deines Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

  • Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Die Frist beginnt am Ende des Kalendermonats, in dem die Kündigung zugegangen ist. Kommt das Schreiben am 3. April an, beginnt die Frist am 30. April –bei 3 Monaten Frist wärst du bis Ende Juli in der Wohnung.

Wichtig: Kommt die Kündigung zu spät im Monat (z. B. am 29.), rechnet sich die Frist trotzdem vom Monatsende –nicht vom Zugangsdatum.

Widerspruch –der Härtefall nach § 574 BGB

Auch wenn die Kündigung formal korrekt ist, hast du in bestimmten Fällen das Recht, ihr zu widersprechen. § 574 BGB gibt Mietern das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt.

Anerkannte Härtegründe aus der Rechtsprechung:

  • Hohes Alter –besonders bei langjährigem Aufenthalt und sozialer Verwurzelung
  • Schwere Krankheit oder Behinderung –wenn ein Umzug die Gesundheit ernsthaft gefährdet
  • Schwangerschaft –kurz vor oder nach der Geburt
  • Kinder im Schulalter –wenn ein Schulwechsel erhebliche Nachteile brächte
  • Keine zumutbare Ersatzwohnung auffindbar –bei angespanntem Wohnungsmarkt kann das allein schon reichen
  • Langjährige Verwurzelung im sozialen Umfeld –Pflegenetz, Nachbarschaft, Vereine

Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab: Eigenbedarf des Vermieters gegen Härte des Mieters. Es gibt kein automatisches Recht auf Verbleib –aber eine echte Chance.

Widerspruchsfrist beachten: Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens 2 Monate vor dem Beendigungstermin beim Vermieter eingehen (§ 574b Abs. 2 BGB). Diese Frist ist absolut –wer sie verpasst, verliert das Widerspruchsrecht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf –was dann?

Zieht der Vermieter oder die benannte Person nach deinem Auszug nicht ein, oder wird die Wohnung kurz darauf zu deutlich höherer Miete weitervermietet, war der Eigenbedarf möglicherweise vorgetäuscht. Das ist rechtswidrig und zieht Schadensersatzansprüche nach sich.

Der BGH hat in BGH VIII ZR 231/07 klargestellt: Wer einen Eigenbedarf vorspiegelt, der tatsächlich nicht besteht, haftet dem Mieter für alle daraus entstehenden Schäden. Das umfasst:

  • Umzugskosten
  • Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung (für angemessene Zeit)
  • Maklergebühren für die neue Wohnung

Du hast das Recht, nach deinem Auszug Auskunft zu verlangen, ob die benannte Person tatsächlich eingezogen ist. Eine kurze Anfrage per Brief genügt. Ist die Wohnung offensichtlich an jemand anderen vermietet oder steht leer, solltest du sofort rechtliche Beratung suchen.

Was du jetzt konkret tun solltest

Kündigung erhalten –und jetzt?

  • Nicht sofort kapitulieren. Eigenbedarfskündigungen sind häufig formell angreifbar. Lies das Schreiben genau durch.
  • Zugangsdatum notieren. Ab diesem Tag läuft die Widerspruchsfrist (§ 574b BGB: spätestens 2 Monate vor Beendigungstermin).
  • Kündigung prüfen lassen. Formelle Mängel, fehlende Begründung, unberechtigte Personen –all das kann die Kündigung Fall bringen. Mieterverein oder Anwalt einschalten.
  • Härtegründe prüfen. Alter, Krankheit, kein Ersatzwohnraum –wenn ein Härtefall vorliegt, Widerspruch schriftlich einlegen, rechtzeitig.
  • Ersatzwohnungssuche dokumentieren. Wenn du keinen zumutbaren Ersatz findest, ist das selbst ein Härtegrund. Halte Absagen und Suchanfragen schriftlich fest.

Eigenbedarfskündigungen sind eines der wenigen Felder im Mietrecht, wo ein Gang zum Mieterverein oder Anwalt kein Luxus, sondern Pflicht ist. Die Fristen sind kurz, die Folgen eines Fehlers groß. Hol dir Hilfe –bevor du handelst.

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Gut zu wissen:

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